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小夏

王府井、万达、永旺全去了江夏,饼子越画越大?

来源:浩哥看市 时间:18天前 点击:
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在武汉六个远城区当中,“武汉南大门”江夏常被认作是武汉最具发展潜力的远城区。

如今,远城区中,黄陂、东西湖的万达广场的开业都指日可待,江夏的万达广场和江夏永旺却相似地“签约在人前,落地在人后”,至今选址未定,仍存变数。

近七八年来,城市商业飞速发展,江夏商业不乏升级的众多机遇,但落地总是颇多坎坷,多点开花,全无亮点。到2020年的今天,仍然只有文化大道上一个2013年底建成开业的中百广场人气较为聚集。

江夏中百广场

回首2013年,江夏中百广场开业首日销售额就突破了100万,被称作当时江夏区商品品类最全、配套功能最齐、服务体验最佳、购物环境最优的迷你摩尔城。

7年后,它仍然是江夏商业的扛把子,6万方商业体量汇集了片区最优质的商户:

主力店中百仓储、中百百货、中百电器,有星巴克、麦当劳、绿茵阁、金韩宫等近40家餐饮美食,有NIKE、哥弟、天美意、VEROMODA等70多个零售品牌,还有KTV、健身、足道、电玩城等休闲娱乐业态,至今都是江夏唯一一个全方位满足吃喝玩乐购的商业广场。

要知道,在中百广场开业的2013年,江夏平均房价仅4-5000元/平米,到2017年,永旺签约意向进驻时,江夏平均房价已经达到11000元/平米,片区人口也达到100万以上。如今,片区均价过13000元/平米,在远城区中可谓领先。

但在房价起飞的同时,江夏区商业好似中了魔咒,规划亮瞎,落地变味。盘点一下江夏商业的发展片段,着实烧脑。

01

画大饼,落人后

江夏永旺,2017年签约,2020年尚未选址,无独有偶的还有江夏欧亚达。

2012年,欧亚达(江夏)城市广场签约进驻,后定名为汇锦国际广场,选址最繁华的片区主干道——文化大道。过了3年,江夏人民看见项目地开始动工了,一阵欢呼。彼时,汇锦国际广场亮出一个商业综合体大规划,投资约6亿元,产品涵盖SHOPPINGMALL、LOFT、SOHO等。2016年项目官宣:要建成“江夏片区繁华商圈目前最大的集家具、建材、装修、设计于一体的一站式家居体验中心”。到2018年,有网友在武汉城市留言板询问江夏欧亚达的进展,官方回复“预计将在近期内开工建设”。

至今,2020年了,这个地块上仅有一个欧亚达云庭在建,规划的商业综合体无影无踪。

在建的欧亚达云庭

与汇锦国际广场规划用地一街之隔的江南新天地,2013年亮相时喊出打造“武昌首席湖岸综合体”口号,项目规划商业配套达到20万方,包括写字楼、大型商业,休闲公园、生活会所、游艇码头等。

如今项目一、二、三期住宅早已售罄,二手房均价在15000左右。小区2700多户居民仰望的20万方商业配套如何了呢?

通过下面几张近期实拍,大家可以自行体会:

贯穿江夏的另一条主干道——江夏大道上规划的商业体量同样不小,但进展缓慢而坎坷。

江夏大道从北往南看,中国铁建梧桐苑,项目最初规划配套商业,体量达到8万方,当时定名为“梧桐苑凤凰广场”,结果项目推迟开建,五六年过去依然不成规模。

广信万汇城配套商业3万方,2018年住宅竣工,如今商业部分也已完工,但配套的商业大部分商铺还没有开始装修,仅靠一家中百超市挑大梁。

江夏大道南头的罗马春天奥特莱斯2016年开业,一期8万多平米的小镇街区式购物体验,宣传有220个国内外名品折扣店,曾让江夏人民满心期待,开业不久便深陷业主大规模维权泥潭。售后包租、违规销售高收益商铺,无法兑现收益回报……如今,维权群还没解散,还有业主在等待罗马春天退还商铺款。项目本身也受到巨大影响,招商不利,资金链紧张,虽多方救治至今仍人气寥寥。

空荡的罗马春天奥特莱斯

02

多散售,疏运营

其实,像罗马春天这样,以产权式商铺为代表的商业地产散售模式曾给行业留下过很多血的教训。投资客血本无归,商家变成炮灰,不少开发运营商也一个个栽在产权式商铺售后包租的坑里,商业散售的模式早已暴露出其种种弊端,但在江夏的商业建设进程中,散售模式一直是主流。

2011年,江夏商业广场的运营方因拖欠业主租金,被41户业主起诉,全案共涉及158户业主,在当时也是一起“大案”。起因就是商业广场被拆分成15-20平米的“格子铺”散售,与业主签订5年租约。后因运营方拖欠租金,业主要求终止合同,腾退商铺,双方纠纷期间,商铺也就一直空置。

2014年,购买了江夏中央大街商铺的200名业主们以“售后包租”违规销售,让业主承受巨大风险之由进行了维权抗议。原本有望成为“江夏江汉路”的商业项目因为散售,开发商一次性透支收割了利润空间,业主被转嫁巨大的运营风险,运营方则无权亦无责对散售商铺进行整体运营,其自持的少部分商业租金也连带低迷,极大影响了项目商业价值的提升。

2020年,地处江夏区政府重点打造的核心区位,江夏客厅旁的联投广场万汇MALL也迎来了业主维权。2016年轰轰烈烈开业的商业综合体,8万方的大型商业项目曾被寄予厚望成为江夏的商业标杆,如今却招商混乱,经营惨淡,入驻的盒马鲜生勉力支撑,对比开业时的盛况,如今的经营状况令人不胜唏嘘。

在联投广场维权的业主们

究其因果,根源依然是经过炒作的散售商铺卖价高,给后期的招商运营带来了很大困难。而且由于商铺散售的先天特点,无须后期统一运营管理,商业运营的风险和压力全部转嫁给了投资客和商家承担。

典型销售导向的商业地产无不如是,商铺能否出租,能否盈利,商业资产能否增值,都不会在开发商考虑之列,凭个人之力如何担得起招商运营之重?

在商业快速变革升级的这七八年,江夏的商业发展颇显缓慢。这个毗邻光谷,百万人口的新城区,其主流商业还停滞在“超市撑起一片天”的阶段:大润发、沃尔玛、中百仓储、盒马鲜生,基本满足生活需求,仅此而已。

03

无体系,不成器

随着片区交通基建完善,人口持续增长,科技创新产业扩张,江夏的商业利好也从来没有间断:万达已经选址,永旺即将动工,新城吾悦广场、红星美凯龙爱琴海购物公园意向落户江夏……

7月7日,王府井集团与江夏区洽谈,拟在江夏文化大道项目投资200亿元,与江夏经济开发区藏龙岛城市购物中心项目投资60亿元,两个项目规划商业面积达到85万平米,产品涵盖购物中心、奥特莱斯、商业街、五星级酒店、免税店等等,且自持商业55万平米,引入美国商业巨头塔博曼集团、首旅集团共同经营。

纵观江夏,汤逊湖黄家湖自然资源得天独厚,片区环境优美清新;教育医疗资源齐备,武大东湖分校,华师汉口分校,大学城云集新生消费力;湿地公园,中央大公园,大花山生态游园,绿色宜居;军运村的建设更是提升了片区的活力和知名度。作为新城区,江夏可谓极具潜力,只是商业氛围稀薄,配套落后,明显跟不上日益增长的人口的生活需求已成片区之殇。

江夏中央大公园建成

更重要的是,当人们在衡量一座城市,一个片区的是否有价值潜力,是否繁荣有活力时,首先浮现在脑海里的会是繁华的城市综合体。没有大型的,体系化商业的地方未来就很难有快速的发展,也难有消费的升级。

社区商业体系化,区域型商业规模化衡量一个城区繁荣程度的标准之一。从投资角度看,体量在8万方以上的商业,因为足够规模,可塑性强,在市场上具有较强的抗竞争力,在整体收益和未来打包退出机制上也都具备优势,但目前来看,江夏尚无一个体系化规模化的商业项目标杆。

对于江夏而言,真不缺更多的商业利好去凸显区域价值,缺的是改变这些年来形成的“商业开发不靠谱”的印象。

规划能够一步步实在落地,成型的大大小小的商业经营能够步入正轨,同时改善提升片区内的交通便利程度,才能留住消费力,满足江夏人民日益增长的物质消费需求,从而提升区域的整体商业面貌。

补足商业短板,江夏就会是武汉新城区最靓的仔。

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